|
תמ"א 38
נקודות עיקריות בנושא תכנית מתאר ארצית מספר 38
כללי
תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה.
התכנית נועדה להתמודד עם הבעיה המרכזית העומדת בפני בעלי דירות בבתים משותפים: העלות הכספית אשר הם נדרשים להוציא על מנת לחזק את הבניינים מפני רעידות אדמה.
על פי התכנית יש לחזק את כלל המבנים אשר תוכננו טרם שנת 1980 על מנת למנוע קריסתם. במקרה של רעידת אדמה חזקה.
התוכנית מעודדת דיירים לחזק את יסודות המבנה בו הם מתגוררים תוך הבנת הקושי בהוצאה הכספית למימון הכספי של החיזוק.
משאבים
בכדי שהמבנים הנכללים במסגרת תכנית תמ"א 38, כלומר, על מנת שבנין שהיתר הבניה בו הוצא לפני ה- 1.1.1980, יעמוד בתקן הארצי 413 - יש להשקיע סכום כסף רב. מרבית בעלי הדירות המתגוררים במבנים מסוג זה אינם יכולים לממן את התוכנית.
כתוצאה מכך, אושרה התכנית אשר עיקרה:
יזם/קבלן יקח על עצמו ועל חשבונו את חיזוק הבניין כולל כל ההוצאות הנלוות.
בתמורה- יקבל היזם/הקבלן זכויות בניה אשר ניתן לנצלם ע"י בנית קומה טיפוסית על גג הבניין (או באמצעות הרחבת הבניין).
מיסים וחקיקה:
לאחרונה עודכנה חקיקה עניפה המטפלת בנושא הפטורים המיסויים ונושא "הרוב" הדרוש ליישום התכנית.
מיסים:
החל מכניסת התכנית לתוקף, התברר כי יהיה קשה לממשה ללא מתן פטורים מיסויים הכוללים בעיקרם את המסים-ההיטלים הבאים: מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ומע"מ שירותי בניה.
בעית "הרוב"- בעיה נוספת שהיה צורך להתמודד עמה: נושא הרוב הדרוש לאישור ביצוע פרויקט מסוג זה בכל בניין.
התברר כי בבניינים רבים ישנו בעל דירה או מספר קטן של בעלי דירות אשר אינם מעוניינים בביצוע הפרויקט על אף שמרבית הדיירים האחרים אכן מעוניינים לבצעו.
תיקון חקיקה נוסף פתר בעיה זאת על ידי קביעת הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט לפי תמ"א 38 על 2/3 מבעלי הדירות. החקיקה מטפלת בנושא ע"י הפניית בעלי ההדירות למפקח על המקרקעין. נושא הרוב אמנם טופל בחקיקה אך משרדנו ממליץ לפנות ליעוץ משפטי טרם קביעה חד משמעית בנוגע לדרישת הרוב.
בהתאם לפתרונות המיסויים והפתרון הנוגע לדרישת הרוב- הוסרו המכשולים העיקריים ועסקאות רבות החלו לצאת לדרך.
ייעוץ משפטי:
משרדנו מטפל ביזמים וקבלנים מצד אחד וכן בבעלי הדירות בבתים משותפים מצד שני מאז כניסת התכנית לתוקף.
משרדנו ליווה מספר רב של עסקאות החל מהשלב הראשוני (פגישות ראשוניות בין הצדדים) דרך שלב המשא ומתן, חתימת ההסכם, דיווחים לרשויות וטיפול בבקשות הפטורים המיסויים ועד לשלב מכירת הדירות החדשות שנבנו ע"י היזם - הקבלן.
הטיפול השוטף, ליווי יומיומי של עסקאות רבות, וכן המיקוד בעסקאות מסוג זה מאפשרים למשרד לשמש שחקן מרכזי בתחום.
נקודות מסחריות במהלך המשא ומתן
המציאות הכתיבה מספר נושאים אשר מטופלים על ידי היזם - קבלן ואשרנמצאים על הפרק במהלך המו"מ בין הצדדים.
כמובן שאין כל מחלוקת לגבי התחייבות היזם - קבלן בהסכם מול דיירי הבניין לבצע את חיזוק המבנה על פי תמ"א 38.
הנושאים אשר עומדים על סדר היום במו"מ בין הצדדים:
1. חיזוק יציבות המבנה כנגד רעידת אדמה עפ"י תוכנית מתאר ארצית מספר 38.
2. שיקום ושיפוץ כלל המבנה בדגש על החלקים הבאים:
א. הכנת הקרקע ודרכי הגישה לפרויקט.
ב. חדר המדרגות.
ג. מעלית הידראולית או חשמלית. פנימית (בתוך הבניין) או חיצונית (מחוץ לבניין).
יש לשים לב כי לא בכל הבניינים ניתן להתקין מעלית בתוך הבניין בשל צפיפות רבה מדי בחדר המדרגות או בעיות אדריכליות אחרות, מצד השינוי החיצוני הכרוך בהתקנת מעלית חיצוני נתון לחילוקי דעות.
ד. חזית המבנה, במקרים מסויימים יתכן וידרש ציפוי המבנה.
יש לשים לב לנושא הצנרות החיצוניות הקיימות בבתים משותפים ישנים רבים.
יש לשים לב לנושא מנועי מזגנים ונסיון להעבירם למקום מרכזי.
ה. חדרי אשפה.
ו. גינה וחנייה.
יש לשים לב לנושאים כגון תאורה, צמחייה, גדרות, ריצוף וכו'.
ז. חדרי ממ"ד.
ח. מרפסת שמש.
ט. לובי כניסה למבנה, דלת הכניסה ותיבות הדואר, אינטרקום.
י. דוודי שמש, קולטי שמש, מערכות סולאריות.
יא. הרחבת דירות.
כל הנושאים העומדים על הפרק כפופים לתכניות עירוניות נוספות ולעמידה בתקנים עירוניים.
כמו כן, יש לשים לב כי נושא הפטורים המיסויים מטפל וכולל אך ורק את הדרוש לביצוע החיזוק מפני רעידות אדמה. נושאים אשר אינם כלולים בתכנית ויידרשו ע"י בעלי הדירות בבית המשותף עלולים לגרור חבויות במס.
נקודות משפטיות עיקריות במהלך המשא ומתן
ליווי משפטי בעסקת תמ"א 38 נוגע ומתמודד עם הנקודות העיקריות הבאות:
1. היזם- נסיונו ביזום פרויקטים בכלל ותמ"א 38 בפרט.
2. הקבלן המבצע- באם קיים קבלן מבצע אשר עובד באופן קבוע עם היזם או במקרה והיזם הינו קבלן רשום בעצמו או במקרה ואף אחד מהשניים נכון- יש לטפל בחוזה בהגדרת קבלן רשום בסיווג נכון ומתאים לעסקאות מסוג זה.
3. הפרויקט-
יש להבחין בין ניצול זכויות בניה על פי תמ"א 38 על כל המשתמע מכך לרבות הפטורים המיסויים ודרישת הרוב לבין תכניות בניה אחרות לניצול זכויות אשר להן משמעויות שונות לחלוטין כגון תכנית לבניית חדרים על הגג.
4. זמנים ומועדים:
ישנה חשיבות עצומה בקביעת זמנים ומועדים בהסכם.
יש לשים לב להגדרת מסגרת זמנים עד להגשת תכניות לעירייה/ועדה מקומית.
יש לשים לב להגדרת מסגרת זמנים עד לקבלת היתר בניה.
יש לשים לב להגדרת זמנים בביצוע עבודות החיזוק והשיפוץ וכן לבניית היחידות הנוספות.
5. פרטי העבודות לפי תוכנית מוגדרת מראש.
6. פיקוח על העבודות:
יש לשים לב למתן אפשרות לבעלי הדירות למנות מפקח על הפרויקט וזאת מטעמם ובנוסף למפקח אשר פועל מטעמו של היזם - קבלן.
7. טיב החומרים.
8. רישום מחדש של הבית המשותף בספרי רישום המקרקעין (טאבו).
9. ערבות בנקאית (בהבחנה בין ערבות ביצוע וערבות אוטונומית).
10. ערבויות או בטחונות לתקופת בדק.
11. מסים.
12. ביטוחים:
יש לשים לב להבדל בביטוחי הקבלן את עובדיו לבין ביטוחי הקבלן את העבודות והרכוש.
13. מכירת דירות היזם- הקבלן:
יש לשים לב לקצב מכירת הדירות.
יש לשים לב לאחריות ומעורבות בעלי הדירות בקשר לדירות הנוספות.
כיום, ולאור השינויים מתקדמות עסקאות רבות לקראת בנייה.
בניינים רבים נמצאים בשלבים מתקדמים לפני קבלת היתר לשיפוץ וחיזוק ואישור "הבנייה הנוספת" על הגג.
לפרטים, ו/או שאלות נוספות ניתן לפנות לכותב המאמר.
|
